تحریک دوطرفه بازار مسکن آمریکا

بازار مسکن آمریکا که با بحران کمبود عرضه، قیمت بالای مسکن، هزینه بالای وام خرید و همچنین تورم اجاره بالاتر از سطح تاریخی مواجه شده و خریداران را مجبور به خروج از این بازار کرده است، حالا با نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری و اوج‌‌‌گیری رقابت‌‌‌های انتخاباتی، موضوع مسکن به یک وعده تبلیغاتی کلیدی برای معرفی طرح‌‌‌های اقتصادی کاندیداها تبدیل شده است.
کاملا هریس در نشست انتخاباتی خود، موضوع مسکن را به عنوان یکی از مهم‌ترین اهداف خود در دوره ۴ساله ریاست جمهوری مطرح کرد و از آن به عنوان حیاط خلوت خود (در اصطلاح سیاسی آمریکا، حیاط خلوت به منطقه تحت نفوذ و مهم تلقی می‌شود از این رو خاورمیانه حیاط‌خلوت آمریکا نام گرفته است) یاد کرده است. با توجه به اینکه، هزینه‌‌‌های بالای مسکن و غذا برخی از چالش‌‌‌های اساسی اقتصادی برای دولت بایدن-هریس بوده است، هریس در برنامه ۴ ساله خود، روی کاهش هزینه‌‌‌های مسکن، با اجرای طرح‌‌‌هایی از جمله ۲۵۰۰۰ دلار کمک اعتباری تحت عنوان «پیش پرداخت» برای خانه اولی‌‌‌ها و اقداماتی با هدف ایجاد محرک‌‌‌هایی جهت ساخت مسکن جدید، از جمله مشوق‌‌‌های مالیاتی برای خانه‌‌‌های جدید، متمرکز شده است.
بخش کلیدی برنامه اقتصادی جدید هریس حمایت از ساخت ۳ میلیون مسکن جدید در دوره ۴ ساله است. این طرح یک جنبش توسعه‌‌‌ای است که بر افزایش عرضه مسکن با تراکم بالا و مقرون به صرفه با هدف برداشتن موانع تولید ساختمان‌‌‌های جدید تمرکز دارد. در واقع او قصد دارد ۳ میلیون واحد را با همکاری دولت و بخش خصوصی بسازد تا موانع موجود را بر سر راه ساخت‌وسازهای جدید در سطح ایالتی و محلی برطرف کند.
هریس معتقد است، کمبود مسکن در آمریکا به‌‌‌صورت جدی وجود دارد. در بسیاری از مناطق، ساختن آن بسیار دشوار است و قیمت‌ها را بالا می‌برد. در بهار امسال، آمریکا با کمبود مسکن قابل‌توجهی مواجه شد و نشان داد که این کشور با کمبود ۴ تا ۷میلیون مسکن مواجه است. سازندگان به مشکلات زنجیره تامین، به عنوان یکی از دلایل اصلی توقف ساخت‌وساز اشاره می‌کنند. همچنین، منطقه‌‌‌بندی مجوزهای شهرسازی و ساختمانی مانع بزرگی برای خانه‌‌‌های در حال ساخت مطرح است. کووید-۱۹ نیز این موضوع را تشدید کرد، زیرا افراد بیشتری شروع به کار از راه دور کردند. هریس با پیشنهاد خود برای ساخت ۳ میلیون خانه جدید، قصد دارد این شکاف حیاتی را برطرف کند.
در واقع، پیشنهادهای مسکن هریس به سیاست‌‌‌هایی می‌‌‌پردازد که جو بایدن، از زمان روی کار آمدن خود به اجرا درآورد، از جمله کاهش مقرراتی که ساخت‌وساز را محدود می‌کند. در مقابل دونالد ترامپ، رئیس‌‌‌جمهور سابق آمریکا نیز از ایالت‌‌‌ها و شهرها خواست تا زمانی که وی در قدرت بود، اصلاحات منطقه‌‌‌بندی را دنبال کنند. طرح معاون رئیس‌جمهور برای ساخت میلیون‌‌‌ها واحد مسکونی جدید به چند روش جدید بستگی دارد. او قصد دارد مشوق مالیاتی را برای سازندگانی که واحدهای مسکونی را به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها می‌‌‌فروشند، ارائه دهد.
به گفته کمپین هریس، بسیاری از آمریکایی‌‌‌ها به سختی در شغل خود کار می‌کنند، پس‌‌‌انداز می‌کنند واجاره‌بها را ماه به ماه پرداخت می‌کنند. اما آنها نمی‌توانند پس‌‌‌انداز کافی پس از پرداخت اجاره‌‌‌بها و سایر صورت‌‌‌حساب‌‌‌ها داشته باشند از این رو از داشتن خانه و ثروت محروم هستند. طرح ۳ میلیون مسکن جدید در راستای تحقق تشویق ساخت‌وساز است. او همچنین مشوق‌های مالیاتی موجود را برای ساخت مسکن اجاره‌‌‌ای مقرون به صرفه گسترش خواهد داد. زیرا کمبود جدی مسکن در سراسر آمریکا وجود دارد و قیمت‌ها را بالا می‌‌‌برد.
هریس همچنین قصد دارد یک صندوق اعتباری ۴۰میلیارد دلاری برای ایجاد انگیزه در ساخت مسکن محلی ایجاد کند، که دو برابر توسعه صندوق پیشنهادی بایدن است. برای تکمیل آن، او قول داد مشوق‌‌‌های مالیاتی موجود را برای مشاغلی که مسکن اجاره‌‌‌ای مقرون به صرفه می‌‌‌سازند، گسترش دهد. این صندوق به دنبال توانمندسازی دولت‌‌‌های محلی، توسعه‌‌‌دهندگان و سازندگان برای ساخت مسکن‌‌‌های مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه و حمایت از روش‌های جدید تامین مالی ساخت‌‌‌وساز است. هریس همچنین به دنبال تغییر کاربری برخی از زمین‌های فدرال برای مسکن مقرون به صرفه است، مشابه پیشنهادهایی که بایدن و رئیس‌جمهور سابق دونالد ترامپ ارائه کردند.
این طرح همچنین دو پیشنهاد اصلی را با هدف کاهش هزینه‌‌‌های اجاره در ایالات متحده برجسته می‌کند. اولی مالکان را از استفاده از ابزارهای تعیین قیمت الگوریتم محور برای تعیین اجاره منع می‌کند. دومی با تدابیر مالیاتی برای تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی، ثروتمندان را از خرید ملک و افزایش اجاره به صورت عمده منصرف می‌کند. ماه گذشته، بایدن خواستار برداشتن اعتبار مالیاتی از مالکانی شد که اجاره‌‌‌بها را بیش از ۵‌درصد در سال افزایش می‌دهند. دولت بایدن همچنین از آژانس‌های فدرال خواسته است که بررسی کنند که آیا زمین‌‌‌های مازاد متعلق به فدرال می‌توانند برای ساخت خانه‌‌‌های مقرون به‌صرفه استفاده شوند یا خیر. ترامپ پیشنهاد مشابهی را در مبارزات انتخاباتی مطرح کرد، مبنی بر اینکه، ما بخش‌‌‌هایی از زمین‌‌‌های فدرال را برای ساخت‌وساز مسکن باز خواهیم کرد. ما شدیدا به مسکن برای افرادی نیاز داریم که توانایی پرداخت آنچه را که اکنون در حال وقوع است ندارند.
از دیگر پیشنهادهای هریس برای طرح مسکن، ارائه ۲۵۰۰۰ دلار کمک هزینه پیش پرداخت به صاحبان خانه‌‌‌های جدید و جلوگیری از سرمایه‌‌‌گذاران در وال‌استریت از خرید خانه‌‌‌های اول است. حمایت پیش‌‌‌پرداخت برای خانواده‌‌‌های کارگری اعمال می‌شود که به مدت ۲ سال اجاره را به موقع پرداخت کرده‌‌‌اند، و حالا می‌توانند خریداران خانه اولی باشند. این طرح که در دوره اول هریس اجرا می‌شود، ۱۰هزار دلار اعتبار مالیاتی برای خریدارانی که برای اولین‌‌‌بار خانه خریداری می‌کنند نیز فراهم می‌شود. با توجه به کمپین هریس، این طرح به بیش از یک میلیون خریدار اولی در سال، از جمله زوج‌‌‌های جدید، اجازه دسترسی به وجوه را می‌دهد.
طرح مسکن هریس از دیدگاه کارشناسان
بیش از یک دهه است که کمبود مسکن در ایالات متحده غیرقابل حل به نظر می‌‌‌رسد. در ۱۴ سال پس از بحران مالی۲۰۰۹- ۲۰۰۸سازندگان ۱۷ میلیون خانه ساخته‌‌‌اند که حدود ۲۰‌درصد کمتر از ۱۴ سال قبل از این دوره است. افزایش سلب مالکیت در طول بحران همچنین منجر به تخریب میلیون‌‌‌ها واحد در مناطق آسیب‌‌‌دیده مانند دیترویت و کلیولند شد، جایی که خانه‌‌‌ها خالی ماندند و در نهایت غیرقابل سکونت شدند. این مشکل مخصوصا برای خانه‌‌‌های اول چه خریداران و چه سازندگان اول سخت بوده است. سازندگان با هزینه‌‌‌های خاصی مانند زمین و مجوز مواجه هستند که تغییر چندانی نمی‌‌‌کند. بنابراین هنگامی که با یک انتخاب مواجه می‌‌‌شوند، اغلب سازندگان بازار لوکس را هدف قرار می‌دهند. خریداران جدید در گذشته شاید می‌توانستند پس از نقل مکان مالک، فروش مجدد را به دست آورند. اما نرخ بالای وام مسکن، که باعث انصراف وام گیرندگان شده، بازار را نیز در تنگنا قرار داده است. آمریکا در حال حاضر با مشکل عرضه مواجه است نه تقاضا.
ایالات‌متحده با کمبود خانه برای فروش، قیمت‌های بی‌‌‌سابقه و افزایش نرخ وام مسکن مواجه است. هزینه‌‌‌های مسکن طی ۵ سال گذشته با رشد ۳۵درصدی اجاره‌‌‌بها و رشد بیش از ۲ برابری قیمت مواجه شده است. طبق گزارش بانک فدرال رزرو آتلانتا، قیمت مسکن به‌ویژه در دو سال گذشته بدتر شده است. داده‌‌‌های فدرال رزرو آتلانتا نشان می‌دهد، خانواده‌‌‌ای در ایالات متحده که درآمد متوسط ۸۱۴۰۰ دلاری دارند، اگر بخواهند خانه‌ای با قیمت متوسط ۳۸۳.۳هزار دلار بخرند باید تقریبا ۴۴‌درصد از درآمد خود را به هزینه‌‌‌های مسکن اختصاص دهند.
از این رو به گفته اقتصاددانان، ذی‌نفعان کلیدی طرح مسکن هریس، افراد هزاره و توسعه دهندگان مسکن خواهند بود. بر اساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، هزاره‌‌‌ها - کسانی که اکنون بین ۲۵ تا ۴۳ سال سن دارند - بزرگ‌ترین گروه خریداران خانه در سال ۲۰۲۳ بودند. در حالی که صاحبان خانه‌‌‌های فعلی می‌توانند برای خرید خانه بعدی خود از سهام خانه استفاده کنند، اجاره‌‌‌کنندگان هزاره از مزایای مشابهی برخوردار نیستند، که مسیر آنها را برای مالکیت خانه اول پیچیده می‌کند.
باتوجه به چالش‌‌‌های پیش روی بازار مسکن آمریکا، بیزنس اینسایدر به ارائه نظرات کارشناسان درباره طرح مسکن هریس پرداخته‌‌‌ که چه تاثیری می‌تواند بر این بازار داشته باشد. کارشناسان سیاست مسکن، این طرح را مهم‌ترین جنبه برنامه چند‌جانبه هریس می‌‌‌دانند، زیرا آنچه که بازار در حال حاضر بیشتر به آن نیاز دارد عرضه بیشتر است.
جونگ هیون چوی، محقق اصلی در مرکز سیاست مالی مسکن موسسه شهری، کمبود عرضه را «علت اصلی مشکل فعلی» در بازار مسکن معرفی می‌کند و پیشنهاد هریس برای ساخت خانه‌‌‌های بیشتر را کلید اصلی «حل مشکل بازار مسکن» می‌‌‌داند. کریستوفر مایر، استاد املاک و مستغلات در دانشکده بازرگانی کلمبیا که تاکید هریس بر عرضه را ستوده، مالکیت مسکن را یکی از مطمئن‌‌‌ترین راه‌‌‌ها برای ایجاد ثبات در زندگی اقتصادی آمریکایی‌‌‌ها عنوان کرد که باید در اولویت قرار گیرد. باتوجه به کاهش نرخ مالکیت مسکن به‌‌‌ویژه در بین جوانان، به نظر او باید امکان صاحبخانه شدن اکثر افراد را فراهم کرد. زیرا داشتن مسکن یک راه اثبات شده برای ایجاد ثروت است که باعث ایجاد ثبات برای خانواده‌‌‌ها می‌شود. با این حال، با عرضه کم، خانه اولی‌‌‌ها، کسانی که از اجاره به مالکیت حرکت می‌کنند، اغلب مجبورند هم با قیمت‌های بالای مسکن و هم با نرخ‌‌‌های بالای وام مسکن دست و پنجه نرم کنند.
سوزان واچر، استاد املاک و امور مالی در دانشکده وارتون دانشگاه پنسیلوانیا، فکر می‌کند که تعهد هریس به ساختن ۳ میلیون خانه قوی‌‌‌ترین بخش برنامه‌‌‌اش است، زیرا به آنچه او «بحران نسلی» اجاره و قیمت مسکن می‌‌‌خواند، رسیدگی می‌کند. اما به اعتقاد او، افزایش عرضه خانه باید با افزایش زمین‌‌‌های موجود مطابقت داشته باشد. بخشی از صندوق فدرال پیشنهادی هریس برای تشویق ساخت‌وساز مسکن، برخی از زمین‌‌‌های فدرال را واجد شرایط تغییر کاربری برای توسعه‌‌‌های جدید و مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه می‌کند. برخی از کارشناسان نیز به سرعت هشدار دادند که اگرچه پیشنهاد هریس شروعی عالی برای کاهش بار مسکن و کاهش اختلاف ثروت است، اما جزئیات بیشتری برای تعیین اثربخشی نهایی آن مورد نیاز است.
به گزارش دنیای اقتصاد،در رابطه با طرح حمایت ۲۵هزار دلاری پیش پرداخت، مایر معتقد است اگرچه سیاست پیش پرداخت ریشه در حسن‌نیت دارد، اما ممکن است مقرون به صرفه نباشد. بسیاری از خانه اولی‌‌‌ها به طور سنتی برای پیش‌‌‌پرداخت به کمک‌‌‌های خانواده خود متکی هستند، اما برخی خریداران کم درآمد اغلب به ثروت نسلی دسترسی ندارند و ۲۵هزار دلار می‌تواند کمک قابل‌توجهی به آنها کند. با این حال، او ترجیح می‌دهد راه‌هایی برای کاهش پیش‌‌‌پرداخت‌‌‌ها به جای توزیع پول پیدا کند. به‌‌‌رغم تردیدهای ماندگار در مورد برخی از جنبه‌‌‌های پیشنهاد هریس، کارشناسان توافق کردند که اصل اساسی ساخت خانه‌‌‌های اول و ارزان‌قیمت‌‌‌تر چیزی است که کشور به آن نیاز دارد.